Kenali Perbedaan PPJB dan AJB, Agar Tak Salah Kaprah

Apa Perbedaan PPJB dan AJB ? Dalam transaksi jual-beli properti, baik rumah maupun tanah, lazim kita mendengar istilah PPJB dan AJB. Secara umum, PPJB dan AJB merupakan dua akta yang selalu disertakan dalam proses jual-beli properti.

Sekilas, keduanya memang memiliki kemiripan. Apalagi, proses pembuatannya pun berada di tahapan yang sama dalam transaksi jual-beli.

Tak ayal, hal tersebut membuat sejumlah orang terkecoh. Sehingga menganggap kedua akta tersebut sama. Padahal, PPJB dan AJB merupakan dua dokumen berbeda. Perbedaannya pun bisa dilihat baik secara fungsi, kekuatan hukum hingga tata cara pengurusannya.

Agar tak salah kaprah, berikut kami ulasan lengkap mengenai PPJB dan AJB. Mulai dari pengertian hingga perbedaan keduanya.

Pengertian PPJB

Perjanjian Pengikat Jual Beli atau PPJB adalah akta pengikat antara penjual dan pembeli. Sederhananya, ini adalah surat perjanjian yang mengikat komitmen antara penjual dan pembeli dalam transaksi jual-beli.

Manfaat dibuatnya PPJB bagi penjual adalah, mengikat komitmen calon pembeli agar dia membeli tanah atau bangunan yang dijualnya.

Adapun bagi pembeli, PPJB bermanfaat agar tanah atau bangunan yang diincarnya tidak dijual kepada orang lain.

Pada prosesnya, PPJB tidak dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), melainkan oleh developer atau penjual, pembeli dan disaksikan oleh notaris. Sehingga statusnya adalah akta otentik.

Hal tersebut tercantum dalam Pasal 1868 KUH Perdata yang menyebut, PPJB yang dibuat di hadapan notaris merupakan akta otentik.

Akta ini diterbitkan ketika pembeli telah memenuhi kewajibannya, membayar uang muka. PPJB tidak diatur secara spesifik di dalam peraturan perundang-undangan. Meski begitu, tetap memiliki dasar hukum yang jelas.

Ketentuannya diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 11 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP 11/2021).

Lazimnya, PPJB memuat sejumlah syarat yang harus dipenuhi oleh para pihak untuk dapat dilakukannya AJB. Isi yang tercantum dalam PPJB umumnya memuat:

• Data penjual dan pembeli
• Kewajiban penjual
• Uraian obyek pengikatan jual-beli
• Jaminan dari penjual
• Waktu serah terima
• Pengalihan hak
• Pembatalan pengikatan
• Pasal-pasal penyelesaian perselisihan

Pengertian AJB

Akta Jual Beli atau AJB adalah bukti otentik peralihan hak atas tanah atau bangunan. AJB juga berfungsi sebagai bukti transaksi jual-beli properti.

Berbeda dengan PPJB, pembuatan AJB harus dibuat oleh PPAT. Oleh karena itu, AJB memiliki kedudukan hukum yang lebih tinggi dari PPJB.

Dilansir dari katadata.co.id, AJB memiliki beberapa fungsi, di antaranya:

• Bukti adanya transaksi jual beli bangunan atau tanah yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan lain yang disetujui dari kedua belah pihak.
• Sebagai landasan agar pihak penjual atau pembeli memenuhi kewajiban masing-masing dalam proses jual beli rumah atau tanah.
• Apabila salah satu pihak gagal memenuhi kewajiban, maka akta jual beli dapat digunakan sebagai bukti untuk menuntut kewajiban pihak yang lalai.

Tata cara pembuatan AJB
Selain harus dibuat oleh PPAT, pembuatan AJB pun wajib memenuhi sejumlah persyaratan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

Panduan lengkap soal dokumen yang harus dipersiapkan, persyaratan yang mesti penuhi dan tata cara pembuatan AJB, bisa kamu simak di sini.

Adapun terkait prosedur pembuatannya, adalah sebagai berikut:

• Apabila seluruh dokumen dan persyaratan lengkap maka PPAT akan membuat AJB yang disaksikan oleh dua orang saksi.
• Isi dari AJB tersebut kemudian dibaca dan dijelaskan kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
• Apabila penjual dan pembeli telah menyetujui isi dari AJB, maka akta ditandatangani oleh para pihak yang terlibat (penjual, pembeli, para saksi, dan PPAT).
• Setelah itu AJB dibuat dalam format dua lembar asli. Satu lembar disimpan di Kantor PPAT, dan lembar lainnya diserahkan ke kantor pertanahan untuk keperluan pendaftaran balik nama.
• Setelah itu PPAT memberikan salinan akta kepada penjual dan pembeli.

Perbedaan PPJB dan AJB

Melalui penjelasan di atas, bisa disimpulkan bahwa ada sejumlah perbedaan mendasar antara PPJB dan AJB adalah dari kedudukan hukum dan fungsinya.

AJB memiliki status hukum yang lebih tinggi. Sehingga menyebabkan beralihnya kepemilikan bangunan atau tanah dari penjual ke pembeli.

Sementara PPJB, hanya berstatus sebagai surat perjanjian antara penjual dan pembeli. Sifatnya pun tidak membuat beralihnya status kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli.

Itulah ulasan ringkas mengenai perbedaan PPJB dan AJB, semoga informasi ini bermanfaat.